In der Zeit von September bis Dezember erhalten die meisten Mieter ihre Betriebskostenabrechnungen. Seit Jahren wird der Beginn der Heizperiode von den Versorgungsunternehmen zu einer Erhöhung der Preise für Gas, Öl und Strom genutzt. Jede zweite Beratung bei den Mieterschutzvereinen hat mittlerweile die Betriebskosten zum Thema. Nicht zuletzt aufgrund der Diskussion über die Transparenz der Energiepreise, wird davon ausgegangen. dass diese Zahl in den kommenden Jahren kontinuierlich immer weiter ansteigen wird. Auch wenn es schon seit Jahren immer wieder von den Vermieterverbänden trotz klarer und nicht widerlegten Fakten bestritten wird!
Mindestens jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft. Nicht jeder Fehler ist so gravierend, dass sich ein langwieriger Streit mit dem Vermieter lohnt. In diesen Fällen gilt es abzuwägen, ob man für eine geringe Ersparnis bei den Betriebskosten evtl. eine Mieterhöhung oder eine Störung des Verhältnisses zum Vermieter riskiert.
Es empfiehlt sich, immer die erste Abrechnung in einem neuen Mietverhältnis durch einen Verein für Mieterschutz oder einen versierten Fachanwalt prüfen zu lassen. Für eine eigene Plausibilitätskontrolle hilft Ihnen die nachfolgende Prüfungsliste „Betriebskostenprüfung“.
Bitte beachten Sie, dass insbesondere bei einer eigenen Prüfung der vom BGH (Bundesgerichtshof) aufgestellte Grundsatz gilt: Eine Betriebskostenabrechnung muss so übersichtlich gestaltet sein, dass sie für den juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbar ist.
Lassen Sie in allen Zweifelsfällen die Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch Fachleute prüfen!
Betriebskostenprüfung
1. Ist im Mietvertrag eine Vorauszahlung für die Betriebskosten vereinbart?
Nur bei einer Vorauszahlung findet eine Abrechnung statt. Ist vereinbart, dass die Betriebskosten in der Miete enthalten oder als Pauschale zu zahlen sind, wird nicht abgerechnet.
2. Sind die einzelnen Betriebskostenpositionen gesetzlich umlagefähig?
In § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind alle gesetzlich zulässigen Betriebskostenpositionen aufgeführt. Nicht im Gesetz genannte Positionen wie z.B. Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltungsrücklagen können nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden.
3. Sind die einzelnen Betriebskostenpositionen auch namentlich im Mietvertrag aufgeführt?
Im Mietvertrag nicht ausdrücklich genannte oder gestrichene Betriebskostenpositionen kann der Vermieter nicht umlegen, obwohl eine Umlage gesetzlich möglich wäre. Eine ausdrückliche Auflistung kann im Mietvertrag durch einen Verweis auf die gesetzliche Grundlage in § 2 BetrKV ersetzt werden.
4. Über welchen Zeitraum wird abgerechnet?
Eine Betriebskostenabrechnung darf maximal einen Zeitraum von 12 Monaten umfassen. Bestand das Mietverhältnis nicht im kompletten Abrechnungszeitraum sind die Kosten für den Mieter nur zeitanteilig zu berechnen.
5. Sind die Gesamtkosten für jede einzelne Position angegeben?
Üblicherweise fallen Betriebskosten für das ganze Haus an. Aus den Gesamtkosten wird der anteilige Betrag des Mieters errechnet. Fehlt die Angabe der Gesamtkosten, kann die Berechnung der anteiligen Kosten nicht nachvollzogen werden.
6. Ist ein Verteilerschlüssel für die einzelnen Betriebskosten angegeben und enthält die Abrechnung Angaben wie sich der Verteilerschlüssel zusammensetzt?
Die Gesamtkosten müssen nach einem Schlüssel auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Ist im Mietvertrag ein Verteilerschlüssel vereinbart, gilt dieser. Ansonsten ist grundsätzlich nach der Wohnfläche und dem erfassten Verbrauch abzurechnen. Zulässig ist auch eine Abrechnung nach Personenzahl, Wohneinheiten oder Miteigentumsanteilen.
7. Sind die Vorauszahlungen richtig berechnet?
8. Sind einzelne Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr angestiegen?
Nach der rechnerischen Überprüfung empfiehlt sich ein Vergleich der anteiligen Kosten der einzelnen Positionen. Kostenschwankungen sind üblich. Bei mehr als 20% bis 30% empfiehlt sich eine Belegeinsicht.
9. Was ist eine Belegeinsicht?
Belegeinsicht bedeutet, dass der Vermieter die in die Betriebskostenposition eingestellten Rechnungen offen zu legen hat. Aus den Rechnungen muss sich die eingestellte Gesamtsumme ergeben. Die Rechnungen dürfen nur im Abrechnungszeitraum angefallen sein. Es dürfen keine Kosten abgerechnet werden, die nicht zu den gesetzlichen Betriebskosten gehören.
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