Mieter-Information zu den Betriebs- + Renovierungskosten

Nach wie vor beherrschen die Themen Betriebskosten und Renovierung die mietrechtlichen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH). Zwei Entscheidungen  hierzu können für Sie von besonderem Interesse sein:

In den allermeisten Betriebskostenabrechnungen werden die Betriebskosten nach der Wohnfläche abgerechnet. Seit dem 01.09.2001 ist die Wohnfläche sogar als verbindlicher Verteilerschlüssel vorgegeben, wenn im Mietvertrag kein abweichender Abrechnungsmaßstab vereinbart ist. Stehen Wohnungen leer, hat der Vermieter die anteiligen Betriebskosten für die leerstehende Wohnfläche zu tragen. Er kann die leerstehende Fläche nicht von der Gesamtfläche abziehen und die Kosten nur auf die vermietete Fläche verteilen. Unstreitig galt dies bislang nur für die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, wie beispielsweise die Grundsteuer und die Versicherungen.

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 31. Mai 2006 klargestellt, dass für den Fall einer Abrechnung nach Wohnfläche ein Leerstand auch bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Wasser, Abwasser, Müll und Strom für Treppenhausbeleuchtung und Aufzug) nicht herausgerechnet werden darf. Genauso wenig wie sich der Mieter darauf berufen kann, im Abrechnungszeitraum über mehrere Monate kein Wasser verbraucht zu haben, kann der Vermieter den Leerstand bei der Gesamtfläche berücksichtigen. Der Umlageschlüssel nach Wohnfläche berücksichtigt eben gerade nicht das individuelle Verbrauchsverhalten. Das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko für verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Betriebskosten trägt der Vermieter, BGH-Urteil vom 31. Mai 2006 VIII ZR 159/05

Die Richter konnten sich in dem Urteil einen kleinen Seitenhieb nicht verkneifen: Nach dem Gesetz hatte der Vermieter durch Einbau von Wasseruhren die Möglichkeit gehabt, den vereinbarten Umlageschlüssel für Wasser und Abwasser ohne Zustimmung des Mieters abzuändern und nach Verbrauch abzurechnen. Bei einer Abrechnung nach Verbrauch hätte der Vermieter eine Kostenbeteiligung leerstehender Wohnungen ohne Wasserverbrauch vermeiden können. Unterlässt er den Einbau, kann er sich nicht auf eine Änderung des Verteilerschlüssels zu seinen Gunsten berufen.

Die zweite Entscheidung betrifft das Rauchen in der Wohnung. Da die im Mietvertrag enthaltene Renovierungsklausel unwirksam war, versuchte der Vermieter die Renovierungskosten als Schadensersatz beim Mieter geltend zu machen. Den Schaden sah der Vermieter in der Verunreinigung der Wohnung durch „Nikotinrückstände“. Wird das Rauchen in der Wohnung nicht durch eine vertragliche Vereinbarung beschränkt, kann der Mieter in der Wohnung rauchen. Er verhält sich nicht vertragswidrig. Die durch das Rauchen verursachten Gebrauchsspuren begründen keine Schadensersatzpflicht des Mieters, BGH-Urteil vom 28. Juni VIII ZR 124/05.

In der gleichen Entscheidung definiert der BGH den in vielen Formularmietverträgen enthaltenen Begriff der „besenreinen“ Rückgabe: Die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Damit dürften sich die mühseligen Streitigkeiten über Kautionsabzüge wegen fehlendem Fensterputz und sonstigen Reinigungsarbeiten erledigt haben.

 

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Ein Beitrag unserer/s Leserin/s Karin Wohlleben aus Meiningen in Thüringen.
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