Mieter-Information zur Wohnfläche

Zwischen vielen Mietern und Vermietern bestehen bzgl. der genauen bzw. tatsächlichen Wohnfläche erhebliche Differenzen. Dadurch bekommt die Frage nach der Wohnfläche eine entscheidende Rolle. Mieterhöhungen werden in der Regel über die Wohnfläche berechnet. Betriebskosten werden im Verhältnis der Wohnflächen abgerechnet.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil klargestellt, dass sich die Berechnung der Wohnfläche im Regelfall für jede Art von Wohnraum nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlVO) richtet, BGH VIII ZR 44/03.

Diese Verordnung ist am 01.01.2004 in Kraft getreten und hat die bislang geltenden §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung ersetzt. Danach gehören zur Wohnfläche alle Räume der Wohnung, inklusive Flure, Speisekammern und Besenkammern. Nicht zur Wohnfläche gehören Kellerräume und Garagen.

Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel mit einem Viertel, höchstens jedoch bis zur Hälfte ihrer Grundfläche auf die Wohnfläche angerechnet. Mit dieser Regelung wird dem Vermieter für den Ansatz der Grundfläche ein Ermessen eingeräumt. Will er über ein Viertel hinausgehen, muss er die Abweichung begründen. Eine Begründung kann nur in einem deutlich höheren Nutzwert liegen.

Insbesondere bei Dachgeschoßwohnungen mit schrägen Wänden gilt: alle Raumteile die unterhalb einer lichten Höhe von 2 m bis 1 m liegen werden nur zur Hälfte bei der Wohnfläche berechnet. Alles was unter 1 m liegt fällt komplett weg. Üblicherweise wird dabei vom Fußboden zur Decke und von verputzter Wand zu verputzter Wand gemessen. Nischen und Treppen werden erst ab einer bestimmten Größe der Wohnfläche zugerechnet.

Richtig teuer für den Vermieter kann es werden, wenn im Vertrag eine Wohnfläche angegeben ist und die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht. Eine solche Abweichung ist grundsätzlich ein Mangel der Mietsache. Der Mieter kann die Miete drei Jahre rückwirkend in Höhe der prozentualen Abweichung zurückverlangen, BGH VIII ZR 295/03. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine „ca.-Wohnfläche“ angegeben ist. Eine über die 10%ige Abweichung hinausgehende Maßtoleranz wird nicht anerkannt, BGH VIII ZR 133/03.

Der Mieter sollte bei Abschluss des Vertrages immer darauf dringen, dass die genannte Wohnungsgröße in den Vertrag aufgenommen wird. Fehlt die Angabe der Wohnfläche im Vertrag, ist es für den Mieter schwer nachzuweisen, dass eine bestimmte Wohnungsgröße vereinbart wurde. Zeitungsanzeigen, Maklerangebote oder sonstige Annoncen sind nicht rechtsverbindlich. Nach dem Verständnis der Gerichte gilt dann: Wie gesehen, so gemietet.

Eine detaillierte Übersicht aller Bestimmungen der Wohnflächenverordnung finden Sie im Internet und in einschlägiger Fachliteratur.

 

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Ein Beitrag unserer/s Leserin/s Karin Wohlleben aus Meiningen in Thüringen.
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