Der Herbst ist die Zeit der Betriebskostenprüfungen in den Mieterschutz-Vereinen. Viele Mieter erhalten in dieser Zeit ihre Heiz- und Betriebskostenabrechnungen, da die Abrechnungsfrist des Vermieters für das vorangegangene Kalenderjahr zum 31. Dezember des laufenden Jahres abläuft.
In der Praxis sind die Heiz- und Betriebskosten der häufigste Streitfall zwischen Mieter und Vermieter. Die Kostensteigerung der vergangenen Jahre hat zu einer erheblichen finanziellen Mehrbelastung der Mieter geführt. Nach einer Untersuchung der Techem GmbH sind in den letzten Jahren die durchschnittlichen Heizkosten bei Ölheizungen um ca. 50 Prozent und bei Gasheizungen um ca. 40 Prozent gestiegen. Bei einem Neubau mit Aufzug, Treppenhausreinigung, Hausmeisterservice und einer größeren Grünanlage um das Haus sind Betriebskosten von 5,50 €/m² bis 7,50 €/m² keine Seltenheit mehr.
Anteilige Kosten für die Gartenpflege werden auch dann fällig, wenn der Mieter den Garten nicht nutzt oder nicht nutzen kann. Alleine die gesteigerte Wohnqualität durch eine gepflegte Gartenfläche führt zu einer Umlage der Kosten auf die Mieter. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn einem Mieter der Garten zur alleinigen Nutzung überlassen wurde. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03
Will man einer unliebsamen Überraschung bei der Abrechnung vorbeugen, sollte bereits bei Abschluss des Vertrages sorgfältig geprüft werden, welche Betriebskosten abgerechnet werden und ob die Vorauszahlungen angemessen sind. Im Zweifel sollte man sich eine Abrechnung des Vormieters vorlegen lassen. Sind die Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt, steht am Ende des Jahres eine hohe Nachzahlung. Der Vermieter begeht keine Pflichtverletzung bei Vertragsabschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen vereinbart, die die Höhe der tatsächlichen Kosten deutlich unterschreitet. BGH, Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03
Welche Betriebskosten auf den Mieter durch den Mietvertrag umgelegt werden können, ist in der seit dem 01. Januar 2004 geltenden Betriebskostenverordnung geregelt. Die Aufzählung der gesetzlich zulässigen Betriebskostenpositionen in der Betriebskostenverordnung ist nicht abschließend. Je nach Ausstattung des Hauses können weitere Betriebskosten anfallen, die in der Aufzählung fehlen.
Typische Fälle sind die Dachrinnenreinigung und die Wartung von Rolltoren einer zum Haus gehörenden Tiefgarage. Die Dachrinnenreinigung und die Kosten für die Wartung eines Rolltores sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden. Eine vertragliche Vereinbarung nach der der Mieter auch „Sonstige Betriebskosten“ zu tragen hat, reicht nicht aus, um die Kosten auf den Mieter umzulegen. BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03.
Die Umlegung einzelner „sonstiger Betriebskosten“ kann jedoch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen. Auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag wurde ein Mieter verpflichtet die Kosten für die Reinigung der Dachrinnen zu tragen, weil er in den vorangegangenen acht Jahren ohne Widerspruch diese Kosten akzeptiert hatte. BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 146/03
Mit einer rechtzeitigen Überprüfung der Betriebskostenabrechnung wären diese zusätzlichen Kosten vermeidbar gewesen. Lassen Sie Ihre Abrechnung in Zweifelsfällen fachkundig prüfen.
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