Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, ob zur Eigennutzung oder Vermietung, sollte beachten, dass die Lage der Wohnung stimmt und die Eigentümergemeinschaft solide wirtschaftet.
Die Immobilie gilt mehr denn je als sichere Geldanlage. Einmal, weil gerade private Anleger ihr Geld ihn turbulenten Zeiten gut aufgehoben wissen wollen. Aber auch das mietfreie Wohnen im Alter ist ein großer Anreiz. Wohnungskäufer gehen anders vor als der Käufer eines Einfamilienhauses.
Auswahl des Objekts: Um die richtige Eigentumswohnung zu finden, prüfen Sie Lage, Preis und Zustand des Gebäudes und die Eigentümergemeinschaft.
Eine günstige Lage in einem ruhigen Wohnumfeld mit Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, sowie Schulen und Einkaufsmöglichkeiten um die Ecke sind wichtig für die Wertentwicklung und einen möglichen späteren Wiederverkaufswert. Egal ob neu erstellte oder gebrauchte Wohnung, besichtigen Sie das Objekt unbedingt mit einem Baufachmann oder Architekten. Liegen Ihnen nur die Pläne vor, weil die Wohnungsanlage erst gebaut wird, lassen Sie den Grundriss, die Baubeschreibung und den Aufteilungsplan prüfen.
Erwerb als Kapitalanlage: Wenn Sie die Immobilie als Renditeobjekt erwerben, bedenken Sie, dass die Anlage auch gewisse Risiken birgt. Mieteinnahmen können sinken bzw. ausfallen oder hohe Instandhaltungskosten entstehen. Rendite und Risiko hängen auch bei Vermietung von Lage und Zustand des Gebäudes ab. Lassen Sie sich von einem Steuerberater und Ihrer Bank beraten.
Bestehender Mietvertrag: Erwerben Sie eine vermietete Immobilie, treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter ist nicht verpflichtet, mit Ihnen einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Prüfen Sie den Vertrag sorgfältig und fragen den bisherigen Eigentümer nach Streitigkeiten.
Alt-Mietern kündigen: Wollen Sie oder ein naher Angehöriger in die Wohnung einziehen, müssen Sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Halten Sie die Kündigungsfristen ein, die können bei einem Mietverhältnis, das länger als acht Jahre gedauert hat, bis zu neun Monate betragen. Wenn der Mieter Härtegründe vorbringt, kann es sogar noch länger dauern.
Formalitäten prüfen: Prüfen Sie vor dem Kauf Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Lassen Sie sich zudem die Protokolle der Eigentümerversammlungen, sowie die Beschluss-Sammlung zeigen. Aus ihnen erkennen Sie, ob es Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft gibt oder gab und ob Sanierungen anstehen. Fragen Sie unbedingt auch nach der Höhe der Instandhaltungsrücklage. Ist sie gering, müssen Sie bei älteren Anlagen mit hohen Sonderumlagen für Renovierungen rechnen. Die Hausordnung und die Jahresabrechnung geben weitere Hinweise. Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen.
Kaufvertrag: Bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, prüfen Sie ihn am besten mit Hilfe eines Fachmanns. Zum Beispiel, ob Wohnung, Pkw-Stellplatz, Hobbyraum etc. im Kaufvertrag exakt bezeichnet sind. Mit Bezahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums.
Mängel der Wohnung: Sie stellen im Nachhinein Mängel fest? Nur wenn der Verkäufer den Mangel kannte und dem Käufer gegenüber arglistig verschwiegen oder eine Garantie für das Fehlen von Mängeln abgegeben hat, kann der Käufer gegen ihn vorgehen.
Was darf die Eigentümergemeinschaft?
Wohnungseigentümer regeln in der Eigentümerversammlung alle Angelegenheiten per Beschluss.
Verwaltungskosten: Über die Verteilung der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung entscheiden die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit. Gleiches gilt für einen neuen Kostenschlüssel, soweit dafür ein sachlicher Grund besteht.
Kostenverteilung: Für Maßnahmen zur Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen können die Eigentümer eine andere Kostenverteilung beschließen, die von der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abweicht. Dies erfordert eine so genannte doppelt qualifizierte Dreiviertelmehrheit:
Der Beschluss erfolgt durch Mehrheit nach Köpfen sowie die Mehrheit aller Miteigentumsanteile.
Bauliche Veränderungen erfordern die Zustimmung all jener, deren Rechte beeinträchtigt werden.
Beschluss-Anfechtung: Ein Beschluss, der nicht mit der notwendigen Mehrheit zustande kam, wird wirksam, wenn er nicht innerhalb eines Monats angefochten wird. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Objekt liegt.
Ihre Rechte + Pflichten als Eigentümer
Rechte:
1.1. Eigennutzung
1.2. Vermietung
1.3. Verpachtung
1.4. sonstige Nutzung
2.1. Ausschluss Dritter von Einwirkungen
2.2. Verkauf der Wohnung
3. Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums
4. Einsetzung einer Verwaltung
5. Teilnahme- und Stimmrecht an der Wohnungseigentümerversammlung
6. Einsichtsrecht in alle Abrechnungs- und Verwaltungs-Unterlagen
7. Recht auf Aufstellung eines Wirtschaftsplans und einer Jahresabrechnung
Pflichten:
1.1. Zahlung von Wohngeld
1.2. gemeinschaftliches Eigentum mitunterhalten
2. Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und sonstige Verwaltung müssen übernommen werden
3. Instandhaltungspflicht für Sondereigentum
4. Rücksichtnahme auf andere Wohnungseigentümer
5. Kontrolle der Einhaltung aller Pflichten durch dritte Personen, die zum Hausstand oder Geschäftsbetrieb des Wohnungseigentümers gehören
6. Duldungspflichten
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