Was Sie beim Kauf und Nutzung einer Eigentumswohnung beachten sollten – ein Ratgeber

Was Sie beim Kauf und bei der Nutzung einer Eigentumswohnung beachten sollten:

A. Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger

Vor dem beabsichtigten Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich Gedanken machen über

A.1. Allgemeine Angaben zur Eigentumswohnung

  • Lage (im Gebäude, zur Umgebung, unverbaubarer Blick, mögliche Störquellen im und außer Haus, Straßenlage usw.)
  • Infrastruktur (Verkehrsverbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Sportstätten, Parks usw.)
  • Vermietbarkeit (langfristig gesehen, Nachfrage, Rentabilität)
  • Finanzierung, Kapitaldienst (Eigenkapital, Fremdmittel, Annuitäten) steuerliche Folgen
  • Kaufpreis (vergleichende Betrachtungen, Angemessenheit im Verhältnis zu vorgesehenen Bauausführungen und Ausstattungen)
  • Laufende Wohn- bzw. Hausgeld-Lasten

Sind Sie grundsätzlich zum Kauf entschlossen, dann prüfen Sie jetzt:

A.2. Wer ist mein Vertragspartner?

  • Persönlich voll haftende Einzelperson bzw. Einzelfirma oder bürgerliche bzw. handelsrechtliche Gesellschaft
  • Stammkapital der Gesellschaft
  • Gründungsjahr der Gesellschaft
  • Gesetzlicher Vertreter bzw. Geschäftsführer
  • Handelsregisterauszug
  • Solvenz der/des Vertragspartner/s, Selbstauskunft des Partners, Referenzliste, erfolgreich erstellte Projekte (Nachfrage bei früheren Kunden)

A.3. Werbeunterlagen

Studieren Sie jetzt gewissenhaft die Werbeunterlagen.

  • Prüfung des Prospekts, der Pläne, der Baubeschreibung

A.4. Behördlichen Genehmigungen

Fragen Sie Ihren zukünftigen Vertragspartner nach behördlichen Genehmigungen.

  • Ist ein Vorbescheid vorhanden oder existiert bereits eine (Abbruchs- und bzw. oder Baugenehmigung?
  • Wie sieht es mit einer etwaigen Genehmigung des Gewerbe- bzw. Gewerbeaufsichtsamtes (bei Teileigentum) aus?
  • Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung?

A.5. Studium des notariellen Kaufvertrags-Entwurfs

Erst jetzt beginnt man mit dem eingehenden Studium des Entwurfs des notariellen Kaufvertrages.

  • Grundbuchstand (Prüfung auch durch den Notar)
  • Grundstückseigentümer: Ist der Partner im Grundbuch eingetragener Eigentümer des Grundstücks oder mindestens auflassungsvormerkungsberechtigt?
  • Teilung: Ist das Grundstück bereits in Miteigentumsanteile aufgeteilt und sind diese Anteile mit entsprechenden Raumeinheiten verbunden? Sind schon Grundbuchblätter für die Wohnungen angelegt? Vollzug der Teilungserklärung?
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung: Ist der Aufteilungsplan baubehördlich genehmigt?
  • Belastungen: Welche vorrangigen Belastungen stehen im Grundbuch?
  • Lastenfreistellungserklärung: Existiert eine entsprechende Erklärung des Global-Finanzierungsinstituts?
  • Dienstbarkeiten: Existieren noch alte Geh-, Fahrt- und Wegerechte oder Leitungsrechte zugunsten Dritter?
  • Notwege- und Notleitungsrechte? Reallasten, Bezugsverpflichtungen (Fernheizung, Antennenanlage).
  • Miteigentumsanteil: Steht der Anteil in angemessenem Verhältnis zu den anderen Anteilen?
  • Sondernutzungsrechte (an Garten, Terrasse, Fluren, Stellplätzen u. a.)
  • Wohnfläche: Wie sind Balkone, Keller, Hobbyräume, Speicher, Emporen berechnet?
  • Festpreisvereinbarungen: Handelt es sich um einen unabänderbaren Pauschalpreis?
  • Ratenzahlungen nach der Makler- und Bauträger-Verordnung: ist der Vertragspartner bzgl. der einzelnen Baustufen vorleistungspflichtig? – Garantie-Sicherheitseinbehalt?
  • Zahlungsfälligkeiten grundsätzlich erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung (vor Absicherung durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch keine Zahlungen) und ggf. anderer Auflagen und Negativbescheinigungen. Alternativ: Bürgschafts-Sicherheit durch Verkäufer!
  • Fertigstellungstermin (fest oder unverbindlich zugesichert?), Vertragsstrafvereinbarungen bei Terminüberschreitung (Achtung: Vorbehalt bei Abnahme!)
  • Erschließungskostenklausel: Sind baubedingte oder zur Zeit des Baus anstehende Erschließungs- oder Anschlusskosten im Festpreis enthalten?
  • Abnahme- und Gewährleistungsregelungen (nach BGB-Werkvertragsrecht, nicht nach VOB/B)
  • Abnahme des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums (wann, wo, durch wen?) – Protokollierung!
  • Auflassung (Vollmacht)
  • Steuerbefreiung (Zusicherung einer Maximal-Wohnfläche)
  • Vorkaufsrechte, Unbedenklichkeit, Negativbescheinigung
  • Kosten der Urkunde
  • Sonderwunschklausel 8genaue Absprachen über Sonderwünsche und Erstattungen für nicht zu erbringende Bauleistungen!)
  • Zusatzabsprachen bzw. -vereinbarungen: Alles Wesentliche ist zu beurkunden!

 A.6. Studium der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung

Für den Käufer ist auch der Inhalt der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung wesentlich wichtig. Damit wird das spätere Eigentum identifiziert und abgegrenzt sowie die Pflichten und Rechte in der späteren Gemeinschaft behandelt.

  • Beschreibung im formellen Teil der Teilungserklärung identisch mit zeichnerischem Aufteilungsplan?
  • Charakter und Zweckbestimmung der Anlage? Abgrenzung des Sonder- bzw. Teil- bzw. Gemeinschaftseigentums?
  • Realistische Miteigentumsquoten?
  • Sondernutzungsrechte und Gebrauchsregelungen (Aufteilungsplan!)? Garagen- bzw. Stellplatzeigentum? Gewerbliche oder freiberufliche Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum?
  • Verfügungsbeschränkungen (§12 WEG) und Verwalterzustimmung?
  • Betriebskosten: Heizkosten? Haus- bzw. Wohngeld? Verwaltergebühr (Höhe?)? Instandhaltungsrückstellung?
  • Gerechter Kostenverteilungsschlüssel?
  • Stimmrecht (Kopf-, Wert- oder Realprinzip) in der Eigentümerversammlung?
  • Stimmrechtsvertretung in der Eigentümerversammlung?
  • Bauliche Veränderungen und Duldungspflichten?
  • Hausordnung (Ruhezeiten, Tierhaltung, Musizieren usw.)?
  • Änderungsvollmacht des Bauträgers (Gefahr einer Wertminderung der zu kaufenden Wohnung)?
  • Verwaltungsbeirat?

A.7. Verwaltungsvertrag

Besteht bereits ein Verwaltungsbeirat?

  • Berufserfahrung des Verwalters?
  • Vertragszeit?
  • Vergütung des Verwalters?
  • Aufgabenbeschreibung für den Verwalter?
  • Vermögensschadenversicherung des Verwalters?

A.8. Baubeschreibung und Planunterlagen (als Vertragsbestandteil)

Ihren Wünschen entsprechen müssen auch:

  • Detaillierte Leistungsbeschreibung
  • Kellerplan (richtige Zuordnung!)
  • Tiefgaragen-Stellplatzplan
  • Haben Stellplätze und Keller die gleiche Nummer wie die Wohnung?
  • Ist die Planung identisch mit der Baubeschreibung?
  • Sonderwunsch und Zusatzleistungen (mit oder ohne Aufpreis?)
  • Prospektvergleich!
  • Behördlich oder technisch bedingte Änderungen (Vorbehalte! Aber Änderungen dürfen nicht Ihr bereits erworbenes Eigentum mindern!)

A.9. Beratung bzw. Fachberatung

Trotz eigener gründlicher Vorprüfung ist eine Beratung bzw. sogar Fachberatung empfehlenswert.

  • Rechtsanwalt (bei Formular-Erwerbsverträgen in Blickrichtung auf das AGB-Gesetz!)
  • Steuerberater
  • Bankkaufmann
  • Makler
  • Anlagenberater
  • Technische Beratung (Ingenieur, Architekt, Bausachverständiger): Baubeschreibung, Bauüberwachung, Abnahme des Sondereigentums, Abnahme des Gemeinschaftseigentums

A.10. Individual-Abreden

Nutzen Sie in den Vorverhandlungen die Chancen von Individual-Abreden.

  • Möglichkeiten von rechtlichen und wirtschaftlichen Vertragsverbesserungen durch Individual-Abreden (insbesondere zum Fertigstellungstermin, zur Vertragsstrafe, zur Gewährleistung, zum Erwerbspreis, zu Nebenkosten, Sonderwünschen, Zahlungsfälligkeiten usw.)

A.11. Maklerprovision, Berechtigung, Höhe

Besteht hierauf zu Recht ein Anspruch?

A.12. Notarieller Vertragsabschluss

Erst jetzt sollten Sie den notariellen Beurkundungstermin zum endgültigen notariellen Vertragsabschluss akzeptieren.

  • Haben Sie keine Hemmungen, im Beurkundungstermin Fragen an den Notar im Falle unklarer und unverständlicher Vertragsformulierungen zu stellen. (Der Notar ist allerdings nicht Rechts- bzw. Steuer- oder kaufmännischer Berater!)

A.13. Nach Vertragsabschluss

  • Legen Sie sich nach Vertragsabschluss eine Wohnungsakte an, mit Untergliederung (Notar/Verträge, Steuer/Behörde, Finanzierung, Wohnungseigentum-Verwaltung, Korrespondenz Bauträger, Vermietung usw.).
  • Eröffnen Sie ein eigenes Baukonto.
  • Führen Sie ein Bautagebuch.

A.14. Abschließender Hinweis

  • Vielfach gelten bei Bauherren-Modell-Beteiligungen und Altbausanierungs- bzw. Erhaltungsmodellen andere Prüfungskriterien.

B. Kauf einer bereits fertiggestellten „Gebraucht“-Wohnung

Auch hier haben Sie einiges zu beachten.

B.1. Vorprüfung

  • Lage und Infrastruktur
  • Vermietbarkeit
  • Steuerliche Fragen zur Grunderwerb- und Einkommensteuer u. a.
  • Wirtschaftliche Überlegungen wie z. B. Angemessenheit des Kaufpreises
  • Grundbuchgebühren
  • Notarkosten

B.2 Technischer Zustand

Ferner sollten Sie sich über den technischen Zustand vergewissern.

  • Besichtigung der Wohnung mit technischem Fachmann (baulicher Zustand von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?)

B.3. Prüfung der Kaufvertragsentwürfe

Nun gehen Sie an die Prüfung der Kaufvertragsentwürfe.

  • Schuldübernahme
  • Zustimmung der/des Grundpfandgläubiger/s
  • Ausstattung
  • Inventarübernahme (Liste, Bewertung)
  • Bodenwertanteil
  • Einheitswert, Grundsteuer
  • Grunderwerbssteuer
  • Besitzübergangszeitpunkt (Gefahr-, Lasten- und Nutzungsübergang)
  • Gewährleistung (i.d.R. „gekauft wie besichtigt unter Ausschluss einer Mängelgewährleistung“ allerdings mit Zusicherung: „Verkäufer sind keine wesentlichen Mängel bekannt“ oder nach BGB-Kaufrecht)
  • Stehen Erschließungsmaßnahmen, insbesondere beeinträchtigende Straßenplanungen an?

B.4. Regelungen in der Gemeinschaft

Da die Gemeinschaft bereits existiert, müssen Sie sich bestehenden Vereinbarungen unterwerfen, wie

  • dem Studium der Teilungserklärung
  • dem Studium der Gemeinschaftsordnung
  • dem Studium des Verwaltervertrages
  • dem Charakter der Anlage (Zweckbestimmung9
  • dem Studium bestehender Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft (ggf. Sonderumlagen etc., beabsichtigte größere Reparaturen usw.)
  • der Höhe des Hausgeldes
  • dem Stimmrecht
  • seriöser Verwalter
  • usw.

B.5. Fragestellungen an Veräußerer und Verwalter

Versäumen Sie vor dem Kauf auf keinen Fall:

Auskünfte des Veräußerers bzw. Unterlagen vom Verkäufer (mindestens)

  • Letzte Jahresabrechnung?
  • Laufender Wirtschaftsplan?
  • Letztes Versammlungsprotokoll?
  • Einheitswertbescheid
  • Grundbesitzabgabebescheid
  • Mietvertrag (Kautionsübertragung!)

Kontaktaufnahme mit dem Verwalter bzw. Fragen an den Verwalter (in Vollmacht des Veräußerers)

  • Wohngeldrückstände des Veräußerers
  • Wohngeldsäumnisse anderer Eigentümer (Höhe? Ausfallhaftung!)
  • Vorliegen von Eigentümerbeschlüssen, die zu einer Änderung der Teilungserklärung bzw. des Gemeinschaftseigentums oder Beschränkungen des Mitgebrauchs gemeinschaftlicher Einrichtungen führten?
  • Gerichtsbeschlüsse?
  • Anhängige Verfahren der Gemeinschaft bzw. gegen die Gemeinschaft?
  • Höhe der Hausgeldvorauszahlung?
  • Konto der Gemeinschaft?
  • Höhe der Instandhaltungs-Rückstellung?
  • Stehen größere Instandsetzungen an?
  • Sind kurzfristig Sonderumlagen zu erwarten oder bereits beschlossen?
  • Existieren noch unerfüllte bauliche und behördliche Auflagen?
  • Verwalterzustimmung (Bedenken?)?
  • Name und Anschrift des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden?

B.6. Planbeschreibung der Wohnung

In Ihre Unterlagen gehört unbedingt die genaue Beschreibung bzgl.

  • Identität mit anfänglichem Aufteilungsplan
  • Keller
  • Speicher (ausbaufähig?)
  • Kfz-Stellplatz?
  • Nebenräume?
  • Nachträgliche bauliche Veränderungen?

B.7. Mietvertrag

Wie sieht es mit dem eventuellen Mietvertrag aus?

  • Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag?
  • Vorstellung beim Mieter?
  • Zahlte der Mieter bisher pünktlich?
  • Nebenkosten?
  • Kündigungsmöglichkeit?
  • Mietzinserhöhung?
  • Kaution?
  • usw.

B.8. Fachberatung

Unerlässlich ist auch hier eine eingehende Beratung.

  • rechtlich
  • steuerlich

 B.9. Maklerprovision, Berechtigung, Höhe

Haben Sie auch diese Belange berücksichtigt?

B.10. Notarieller Vertragsabschluss und die Auflassung

  • Erst jetzt sollten Sie an den notariellen Vertragsabschluss und die Auflassung denken.
  • Fragestellungen an den Notar.

B.11. Abschließender Hinweis

  • Besonderheiten sind beim Erwerb von in Wohnungseigentum umgewandelte Altbauwohnungen zu beachten.

C. Auf was haben Besitzer einer Eigentumswohnung insbesondere zu achten:

C.1. Zum Thema meiner anteiligen Zahlungspflichten

  • Muss ich für Wohngeld (Hausgeld)-Rückstände des Voreigentümers meiner Wohnung haften?
  • Liegt ein Wirtschaftsplan vor, aus dem sich meine Vorauszahlung für das Wohngeld (Hausgeld) korrekt errechnet?
  • Fälligkeiten für Sonderumlagen?
  • Bestehen Unklarheiten in der Jahresabrechnung / Einzelabrechnung (sachliche, rechnerische Fehler)?
  • Verteilungsschlüssel?
  • Ist die Heizkostenabrechnung und Verteilung (Fix-/Verbrauchskosten) in Ordnung? Heizkostenverordnung!
  • Welche Kosten kann ich meinem (evtl.) Mieter weiterbelasten (Achtung: Verwirkungsgefahr!)?
  • Sind die mietrechtlich umlegbaren Kosten aus der Verwalter-Abrechnung unschwer zu entnehmen?
  • Ist eine angemessene Instandhaltungsrückstellung vorhanden?
  • Hat der Beirat die Jahresabrechnung vor Beschlussfassung gründlich geprüft? Bestehen Bedenken gegen eine Entlastung des Verwalters?
  • Welche(r) Eigentümer hat (haben) Wohngeldschulden, die ich derzeit durch meine pünktlichen Zahlungen mit „vorfinanziere“?
  • Soll ich von meinem Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen Gebrauch machen?

C.2. Zu meinen Rechten vor, in und nach der Eigentümerversammlung

  • Bin ich ordnungsgemäß zur Versammlung geladen worden?
  • Besteht die Notwendigkeit einer außerordentlichen Eigentümerversammlung?
  • Möchte ich eigene, mir wichtig erscheinende Punkte in der Versammlung behandelt wissen? (Rechtzeitige Antragstellung! Unterschriftenaktion, Minderheitenquotum!).
  • Ist mir die Tagesordnung der Versammlung mit den einzelnen Beschlusspunkten bekannt?
  • Hat der Verwalter als Versammlungsleiter vor Eintritt in die Tagesordnung und im Zweifel (insbesondere auf Antrag) auch neuerlich vor einzelnen Beschlussfassungen die Beschlussfähigkeit der Versammlung ordnungsgemäß festgestellt?
  • Wird mein Diskussions-, Antrags- und Stimmrecht in der Versammlung vom Versammlungsleiter korrekt berücksichtigt (rechtliches Gehör)?
  • Wurde ich vielleicht zu Unrecht von einer Abstimmung ausgeschlossen?
  • Bestehen Bedenken gegen meine Stimmrechts-Vollmacht?
  • Habe ich an mögliche Stimmrechtsweisungen in meiner Vollmacht gedacht?
  • Hat der Verwalter das Abstimmungsergebnis einer beschlussfassung korrekt errechnet und bekanntgegeben?
  • Konnte mein Beschluss mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit gefasst werden oder bedurfte er der Zustimmung aller Eigentümer?
  • Habe ich Anspruch auf Zusendung eines Versammlungsprotokolls?
  • Muss ein Protokoll berichtigt werden?
  • Bestehen für mich Möglichkeiten für die Anfechtung von Beschlüssen? (Frist von vier Wochen beginnend mit der Beschlussfassung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses! Wirksame Anfechtung nur an das zuständige Amtsgericht!)
  • Ist vielleicht sogar ein Beschluss nichtig aufgrund eines Verstoßes gegen eine zwingende gesetzliche Bestimmung oder wegen Verstoßes gegen Anstand und Sitte oder aufgrund absoluter Unzuständigkeit der Versammlung zur Beschlussfassung?
  • Kann ich meinen mehrheitlich abgelehnten Antrag als Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gerichtlich verfolgen?
  • Erfüllt der Verwalter seine vertraglichen bzw. gesetzlichen Pflichten korrekt (instandsetzungstechnische Kontrollen, Hausmeisterüberwachung, Verkehrssicherungspflichten, usw.)?
  • Entspricht das Abrechnungswesen des Verwalters den von der obergerichtlichen Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen?

C.3. Zu weiteren Problemen, Fragen und Ansprüchen

  • Stören mich (durch Dritte am Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum eigenmächtig vorgenommene) bauliche Veränderungen?
  • Muss ich mich gegen Hausordnungsverstöße zur Wehr setzen?
  • Achtet der Verwalter auf Einhaltung der Hausordnung?
  • Macht mir ein Mitbewohner meinen gemeinschaftlichen Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums streitig?
  • Was sollte zur Werterhaltung und Verbesserung der Anlage unternommen werden? (modernisierende Instandsetzungen)
  • Wie sieht es mit vernünftigen Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung aus?
  • Bestehen noch Ansprüche bzgl. Gewährleistung für Baumängel, die verfolgt werden müssen? (fristunterbrechende Maßnahmen!)
  • Erfüllen Verwalter und Hausmeister ihre Pflichten gesetzes- und vertragsgemäß?
  • Rasches Wohngeldinkasso durch den Verwalter?
  • Kann die gewerbliche Nutzung meines Sondereigentums eingeschränkt oder unter Auflagen gestellt werden?
  • Wie sieht es mit der Tierhaltung, dem Musizieren, den Kinderspielplätzen, der Leuchtreklame, dem Grillen auf dem Balkon, der Gartennutzung, der Umzugskostenpauschale, der Schwimmbadnutzung (Badeordnung) usw.?
  • Verweigert der Verwalter/die Gemeinschaft zu Unrecht die Zustimmung zu meinem beabsichtigten Wohnungsverkauf?
  • Hat ein Verwalter schuldhaft die Interessen der Gemeinschaft verletzt (Haftungsansprüche?)? Verkehrssicherungspflichten!
  • Sind Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung aufgrund Gesetzesänderung nichtig geworden?

 

Ein Beitrag unserer/s Leserin/s Graig Hiller aus Norddeich in Niedersachsen.
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