Bei freifinanzierten Wohnungen – im Gegensatz zu Sozialwohnungen – darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.
Nach dem Gesetz hat der Vermieter verschiedene Begründungsmittel zur Auswahl. In seiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung kann er sich entweder auf einen Mietspiegel berufen oder auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen, in denen heute schon soviel gezahlt werden muss, wie er mit seiner Erhöhung jetzt fordert. Der Vermieter kann sich auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen kann, soweit sie von der Gemeinde selbst bzw. von Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird. Seit September 2001 gibt es so genannte „qualifizierte Mietspiegel“. Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt worden sind und von der Gemeinde bzw. den beiden Interessenverbänden – Mieter und Vermieter – gemeinsam anerkannt worden sind. Derartiges gibt es bisher nur in Hannover. Sie haben einen besonderen Stellenwert im Mieterhöhungsverfahren. Soweit es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel gibt, muss der Vermieter auf die Zahlen dieses Mietspiegels zurückgreifen. Tut er dies nicht, begründet er das Mieterhöhungsverfahren beispielsweise mit Vergleichswohnungen, muss er zumindest die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels im Mieterhöhungsschreiben mit nennen.
Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter aber nicht einseitig „anordnen“, es gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.
Jahressperrfrist heißt, dass nach Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 12 Monate liegen.
Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht „auf einen Schlag“ auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.
Zur Überprüfung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit. Er kann den Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten abklären, zum Beispiel mit Hilfe des örtlichen Mietervereins, ob er zustimmt oder nicht.
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.
Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat.
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