Augen auf beim Immobilienkauf – ein Kauf-Ratgeber

 

Augen auf beim Grundstückskauf! Dazu raten die Notarkammern der Bundesländer. Nachfolgend finden Sie wertvolle und wichtige Tipps zum Kauf eines Baugrundstücks.

Wer zu sorglos ist, zahlt am Ende drauf, wie der folgende Fall zeigt. Jennifer und Sascha sind glücklich, sie haben ihr Ziel erreicht. Sie wollen ein Haus bauen und haben endlich ein für sie ideales Grundstück gefunden und gekauft. Der Grundstückspreis war niedrig, sie hatten keine Bedenken und waren deswegen schon gar nicht verunsichert. Der Verkäufer war ein Bauunternehmer und auch der Vorbesitzer. Er hatte ihnen versichert, dass das Grundstück nur zur Lagerung von Erdreich aus anderen Bauvorhaben genutzt wurde. Da Jennifer und Sascha sowieso Erdreich benötigten, um den Hang des Baugrundstücks zu begradigen, nutzten sie die Gelegenheit.

Mit der Bank hatten sie die Finanzierung des Grundstücks und den Bau des Hauses schon geklärt. da der Verkäufer ihnen signalisiert hatte, dass sie nicht die einzigen Interessenten seien, wollten Jennifer und Sascha einen schnellstmöglichen Notartermin. Den Rat des Notars, sich vor Vertragsabschluss unbedingt über die Bebaubarkeit und den Erschließungsstand zu informieren, ignorierten sie.

Der Kaufvertrag wurde abgeschlossen und der Architekt bestellt, sowie das Baugenehmigungsverfahren eingeleitet.

Und nun begann der Leidensweg von Jennifer und Sascha. Die Erschließungskosten wurden in völlig falscher Höhe eingeplant. Die Bebaubarkeit des gekauften Grundstücks ist überhaupt nicht gesichert. Besonders die Tatsache, dass dort vorher doch nicht nur Erdablagerungen, sondern auch mit Schadstoffen belasteter Bauschutt gelagert wurde, was die Käufer nicht wussten und der Verkäufer offensichtlich wohlbedacht verschwieg. Die tatsächlich anfallenden Kosten für die Erschließung und Sanierung des Grundstücks übersteigen den Finanzplan der Käufer bei weitem. Der Verkäufer erweist sich als insolvent und der Kaufpreis ist weg. Die Käufer sind verzweifelt und schon vor Baubeginn finanziell ruiniert.

Also Achtung, wer ein Grundstück erwerben will und beabsichtigt, darauf ein Haus zu bauen, muss vorsichtig sein, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Niemals vom Verkäufer unter Druck setzen lassen und wenn dessen Argumente noch so toll klingen. Die gesamte Planung sollte mit allergrößter Sorgfalt erfolgen. Seitens der Notarkammern können Sie wichtige Tipps erhalten. Nachstehend sieben der wichtigsten Tipps:

7 Tipps zum Grundstückskauf

1. Bestehen Rechte Dritter?
Haben Dritte Rechte an der Nutzung des Grundstücks? Dies können z.B. Leitungsrechte, Wegerechte, Grenzüberbauungs- und Grenzbebauungsrechte sein. Derartige Belastungen haben auf die baurechtliche Nutzbarkeit des Grundstücks z.T. erhebliche Auswirkungen. Deshalb: sich beim Notar über eingetragene Belastungen informieren lassen.

2. Welche Bebaubarkeit besteht für das Grundstück?
Darf das Grundstück überhaupt bebaut werden? Dies erfordert vor Abschluss des Notarvertrages in der Regel eine planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Beurteilung. Deshalb unbedingt mit dem Architekten und den zuständigen Ämtern (Gemeinde, Bauamt, untere Wasserbehörde etc.) klären, ob das Bauvorhaben wunschgerecht realisiert werden kann. Bauvoranfrage stellen, wenn keine gemeindlichen Planfestsetzungen bestehen.

3. Hat das Grundstück Altlasten?
Ist das Grundstück mit Altlasten verunreinigt (Öl, Bauschutt etc.)? Frühere Nutzung klären, z.B. bei den Umwelt- bzw. Wasserbehörden oder angrenzenden Nachbarn. Hinweise geben auch die staatlichen Altlastendateien oder -register. Bei konkretem Altlastenverdacht vor Kaufvertragsabschluss Bodenproben entnehmen.

4. In welchem Umfang ist das Grundstück erschlossen?
Wie ist das Grundstück erschlossen? Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinden. Hier vor dem Notarvertrag eine schriftliche Bestätigung über den Stand der Erschließung und voraussichtlich künftige Erschließungskosten besorgen.

5. Wie hoch sind die tatsächlichen Grundstückskosten?
Was ist das Grundstück wert? Die Bodenrichtwerte der örtlichen Gemeinde heranziehen. Sie werden in sogenannten Bodenrichtwertkarten beim Gutachterausschuss festgehalten und beziehen sich auf erschließungskostenbeitragspflichtiges und erschließungskostenfreies Land, sowie auf andere Umstände, die für die Berechnung von Bodenrichtwerten von Bedeutung sind.

6. Was ist wichtig, wenn nur Teilflächen erworben werden sollen?
Wird nur ein Teil eines Grundstücks gekauft? In der Regel muss dann eine Vermessung durchgeführt werden. Zuständig ist das Vermessungsamt. Im Kaufvertrag sollte vereinbart werden, ob Käufer oder Verkäufer den Vermessungsantrag stellen und bezahlen. Zu klären ist auch, ob das Grundstück überhaupt geteilt werden darf. Dafür ist nur noch ausnahmsweise eine Teilungsgenehmigung erforderlich.

7. Wie wichtig ist der Notar beim Grundstückskauf?
Beim Erwerb eines Grundstückes sind viele Dinge zu beachten. Dem Notar kommt hier als neutralem Berater eine besonders wichtige Rolle zu. Er bereitet den Kaufvertrag vor und wickelt ihn mit allen Einzelheiten ab. Er prüft und sieht das Grundbuch ein, formuliert einen Kaufvertragstext und vereinbart einen Beurkundungstermin mit allen Beteiligten. Nach Abschluss des Vertrages informiert der Notar das Finanzamt, den Gutachterausschuss, die zuständige Gemeinde und das Grundbuchamt. Auch Löschungsunterlagen und weitere gesetzlich erforderliche Genehmigungen holt der Notar ein. Der Notar betreut den Grundstückskauf bis zur Umschreibung des Eigentums. Die Gebühren, die der Notar dafür erhebt, sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Geschäftswert des jeweiligen Objektes. Der Geschäftswert ist grundsätzlich der Kaufpreis.

Die Kosten für einen Grundstückskaufvertrag über beispielsweise 150.000 EUR belaufen sich auf ca. 1.000 EUR. Hinzu kommen noch die Kosten für Schreibauslagen, Porti und die gesetzliche Mehrwertsteuer.

 

Ein Beitrag unserer/s Leserin/s Sandra Gröger aus Detmold in Nordrhein-Westfalen.
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